リダック商業不動産

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ブローカー選定から入居まで ~ 契約交渉・締結

※商業不動産には、オフィス、店舗、倉庫など様々な物件タイプがあり、それぞれ物件選定や契約交渉のポイントが異なります。
   ここではオフィスを例に挙げて、ブローカー選定から入居までの流れをご説明致します。


ブローカー選定 日程・予算の策定 エリア・物件の絞り込み 内装設計・施行

契約交渉は、先ずプロポーザルと呼ばれる書面を用いて主要条件を交渉し、双方が合意に至ると賃貸借契約書の交渉・文言調整に移ります。賃貸借契約書にテナントとオーナー双方のサインが入って初めてオフィススペースが確保出来たことになります。そのため、気に入ったスペースを確実に確保するためにも、オーナーとの契約交渉をスムーズに進めることが重要です。

また、米国のオフィス賃貸契約は、契約期間が定められており、自動更新はされない定期借家契約の形を取っています。契約期間は5~10年契約が一般的であり、中途解約は認められないケースが殆んどです。従い、顧客のニーズと優先順位をしっかり踏まえて上で、多岐にわたる主要条件のポイントをプロポーザル上に盛り込むことが、適切な契約条件で締結する秘訣になります。

契約交渉の流れと役割分担

プロポーザルによる主要条件交渉

プロポーザルでの交渉は、テナント側とオーナー側の双方のブローカーが窓口となり、書面にて主要条件を交渉致します。契約交渉時の主要条件は、契約期間(Lease Term)、基本賃料(Base Rent)、電気代の支払い方法(Electricity)、不動産税及び共益費の支払い方法(Real Estate Tax & Operating Expense)、内装工事についての内容と費用負担に関する取り決め(Landlord’s Work & Contribution)、敷金(Security Deposit)など、15~20項目にわたります。新規契約の場合、主要条件の合意まで1~3ヶ月程度掛かることが一般的です。

プロポーザルによる主要条件交渉と並行して、オフィスのレイアウト等の検討を進めることも重要です。設計・施工の概算を元に、オーナー側、テナント側、いずれかが設計・施工するかを定め、プロポーザル上に織り込みます。

賃貸借契約書の交渉・締結

プロポーザルによって主要条件が合意に至ると、オーナー側弁護士により賃貸借契約書の原稿が作成されます。ここからの交渉は、基本的に双方の弁護士が窓口となって行われます。賃貸借契約書の交渉・文言調整に掛かる時間は状況によって異なりますが、新規契約の場合で1~3ヶ月程度掛かることが一般的です。

弁護士はそれぞれの専門・得意分野が異なります。オーナー側は、当然、商業不動産に経験豊富な専門弁護士を立てて来ます。社内弁護士を立てる日系企業も多く見受けられますが、賃貸借契約書の内容をフェアなものにするためにも、その地域の商業不動産において経験豊富な弁護士に依頼することをお勧め致します。

双方が合意次第、一般的にはテナントが先に賃貸借契約書にサインを入れ、初回月賃料、敷金等と併せてオーナー側へ提出します。それを受けて、オーナー側のサインが賃貸借契約書に入った時点で、正式に契約締結となります。

オフィスの賃貸契約には、入居前の内装設計・施工費などの初期費用と、継続的に支払う賃料等が含まれるため、顧客がどの条件を重視するかによって自ずと契約内容も異なって来ます。弊社では、顧客にとって最適な契約条件の組み合わせとなるよう、交渉の初期段階から顧客ニーズと状況を踏まえて交渉致します。

契約交渉と同時並行で、契約締結後に備えて各関連業者による現場確認や見積もりの手配だけでなく、社内決裁手続きも進めておくことが非常に重要なポイントになります。弊社では、顧客がこれらの段取りをスムーズに進められるよう、先回りしてアドバイス致します。

また、一般的な米系商業不動産ブローカーは、賃貸借契約書の原稿が発行された時点でその役割を終了します。しかし、弊社では、商業不動産を専門とする弁護士の紹介のみならず、顧客のご要望によって弁護士と連携し、賃貸借契約書の原稿をレビューし、アドバイス致します。