リダック商業不動産

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ブローカー選定から入居まで ~ 内装設計・施工

※商業不動産には、オフィス、店舗、倉庫など様々な物件タイプがあり、それぞれ物件選定や契約交渉のポイントが異なります。
   ここではオフィスを例に挙げて、ブローカー選定から入居までの流れをご説明致します。


ブローカー選定 日程・予算の策定 契約交渉・締結 エリア・物件の絞り込み

内装設計・施工は、契約交渉に次いでプロジェクトの成否を左右すると言っても過言ではありません。

米国のオフィスでは、秘書や一般事務職を除くと各自が個室を持つ事が一般的です。そのため、オープンレイアウトのオフィススペースが非常に少なく、多くの日系企業にとって原状のまま使用することには適しません。従い、多くの場合、レイアウト変更のための内装工事が必要になります。その際、顧客のレイアウトに対するニーズだけでなく、日程・予算を踏まえた上で、適切な業者を選択することがプロジェクトを成功へと導く秘訣となります。

内装設計・施工関連業者の発注元

内装設計・施工は、テナントが直接、業者を雇用して実施するか(テナント設計・施工)、オーナー側に委託するか(オーナー設計・施工)、どちらかを選択することが可能です。但し、IT/電話/AV/セキュリティシステム回線の敷設と、オフィス家具の購入・設置、引越しについては、必ずテナントが業者を雇う必要があります。

内装設計・施工の一般的な流れ(テナント設計・施工)

物件選定の早い段階で設計士に依頼し、有力候補スペースについてテストフィットを実施することで、オフィスのレイアウトを検証します。また、契約交渉と並行して、内装設計・施工内容を詰め、契約締結後、速やかに工事申請へ移れるよう準備を進めます。

以下は、テナント設計・施工の場合の設計士の選定から竣工までの一般的な流れになります。

設計士の選定
テストフィットによるレイアウトの検証
内装設計図の作成→施工業者の選定
内装設計図のオーナー申請→承認
内装設計図の建築局申請→承認
内装工事の施工
ウォークスルー(現場検証)の実施→パンチリスト(未完成箇所のリストアップ)作成
入居→パンチリスト対応

内装設計

スペース選定時に作成したテストフィットを元に、レイアウトや、内装材、電源、IT/電話/AV端子、照明、空調配管の位置などを決定し、オーナーに提出する賃貸借契約書添付用と、建築局へ提出する工事申請用、それぞれの内装設計・施工図を作成します。

テナント設計の場合、契約締結前に内装設計・施工図を作成し始めることで、締結後速やかにオーナー申請、次に建築局申請を行い、竣工までの期間を多少短縮することが可能です。一方、オーナー設計の場合、特別なアレンジをしない限り、契約締結してから初めて内装設計・施工図の作成が開始されるため、テナント設計の場合と比較して、竣工までの期間が1~2ヶ月後ろ倒しになる傾向があります。

内装施工

確定した内装設計・施工図を基に各種施工業者へ入札依頼を出し、その入札を受けて業者を選定します。また、内装工事の施工中には、IT/電話/AV/セキュリティシステムの配線、オフィス家具との接続準備等のために、各業者の連携が必要になります。

テナント施工の場合、ゼネラルコントラクターを雇い、内装設計から施工管理までを全面的に委託するケースが多くなります。一方で、オーナー施工の場合でも、テナント側に立って内装設計・施工時のアドバイスや施工管理をサポートするプロジェクトマネージャーを雇用されることをお勧め致します。

米国の商業不動産に係わるサービスは縦割りのため、プロジェクト全体をコーディネートする必要があります。内装設計・施工関連業務は専門性が非常に高いため、弊社では、顧客のニーズに合わせた各種業者をご紹介するだけでなく、施工管理業者としての役割を果たすゼネラルコントラクターやプロジェクトマネージャーと連携して進捗状況を随時確認するなど、プロジェクトが滞りなく進むようにサポート致します。