リダック商業不動産

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ブローカー選定から入居まで ~ ブローカー選定

※商業不動産には、オフィス、店舗、倉庫など様々な物件タイプがあり、それぞれ物件選定や契約交渉のポイントが異なります。
   ここではオフィスを例に挙げて、ブローカー選定から入居までの流れをご説明致します。


日程・予算の策定 契約交渉・締結 エリア・物件の絞り込み 内装設計・施行

ブローカーは、プロジェクト全体の成否を左右する非常に重要な役割を担います。そのため、適切なブローカーを選ぶことはプロジェクトを成功に導く秘訣となります。

米国の商業不動産商慣習では、新規設営・移転の場合は物件視察前に、契約更新の場合は交渉開始前に、テナント(借主)とブローカーの間で、専任エージェント契約(Exclusive Agreement)を締結することが一般的です。これはテナント、オーナー、ブローカーのそれぞれの利益を守るために交わす約束事の役割を果たします。また、テナント専任ブローカーへの仲介手数料は、原則、オーナーが負担するため、テナント、つまりオフィススペースを探される日系企業には、ご負担して頂く必要はございません。(※一部例外がございます)

◎ブローカーを選定するに当たっては、以下のポイントを検討することが重要です。

物件紹介力

米国では、殆んどの商業不動産会社が加入する共通データベースが存在し、物件の空室状況が共有されています。従い、不動産会社による物件数、及び情報量の差異は殆んど存在しません。共通する数多くの物件の中から、顧客のニーズを理解した上で如何に物件選定を行い、提案出来るかが重要になります。

東証1部上場企業グループの一員として日系企業特有のニーズを理解し、各マーケットの商慣習に精通したプロフェッショナルが、共通データベース上に掲載される数多くの物件候補の中から、顧客にとっての最適なオフィススペース選定をお手伝い致します。

交渉力

オフィスの賃貸借契約書には、賃料、共益費、フリーレント期間、内装設計・施工費等、様々な条件が含まれています。交渉時にはそうしたポイントを隈なく抑えるだけでなく、顧客のニーズや状況を考慮して、より最適な条件を引き出すことが重要です。一般的な米系商業不動産会社は、テナント側、オーナー側双方のブローカーとして活動しています。従い、契約交渉時には利益相反が生じ、顧客にとって最適な条件を引き出し難い状況に陥るケースが見受けられます。

契約条件を定めるに当たり、各種専門家・業者と連携しながら、顧客にとっての不要な支出を避け、最適な条件で締結出来るようにサポートします。また、テナント専任ブローカーに特化しているため、顧客の利益を純粋に追求して契約交渉することが可能です。


サポート体制

一般の米系商業不動産ブローカーは、社員ではなく、個々が独立して働く契約形態(Independent Contractor)を取っています。そのため、サービスの質・幅は、ブローカー個人の能力や裁量に拠るところが大きくなります。つまり、「企業」対「個人」の関係であるため、検討段階から入居まで数ヶ月から数年掛かるオフィスの新規設営・移転プロジェクトでは、不安な要素になり得ます。

弊社では、複数の日本人と米人社員がチームを組んで、企業として日系企業をサポート致します。従い、「企業」対「企業」というビジネス形態で、日本語、英語の両言語でご納得頂けるサービスを継続的に提供することが可能です。

実績と信頼性

日本と米国では法体系が異なるため、オフィスを賃貸する場合の商慣習にも大きな差異があります。更には米国内では地域によっても商慣習が異なります。こうした米国の実情と日系企業のニーズを照らし合わせた上で、ブローカーから、物件選定や契約交渉時に適切なアドバイスが受けられるか、また長い契約期間中も継続的にサポートしてもらえるかが非常に重要になります。

リダックは1986年、ニューヨークに設立されて以来、日系企業に対する商業と住宅についての総合不動産サービスを提供して参りました。商業不動産の領域でも、これまで190社以上の取引実績・経験がございます。また、オフィスの賃貸契約期限は5~10年に一度しか巡って来ないため、テナント専任ブローカーと顧客の関係は一見的になり勝ちです。弊社では、長期にわたる契約期間中も総合不動産サービスの一環として、継続して顧客をサポート致します。