リダック商業不動産

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Case Study 1 関連会社からのスピンアウト時のオフィス移転

顧客状況

  • 関連会社からオフィスの一部をサブリース(転賃)していたA社。契約期間満了に合わせて、関連会社がオフィスを他エリアに移転することが判明。
  • 関連会社と共に移転し、引き続きオフィスの一部をサブリースすべきか、これを機に単独でオフィスを構えるべきか、検討の必要性に迫られていた。
  • 関連会社オフィスの契約期間満了が近づき、サブリーススペースからの退去日が迫るが、社内検討が思うように進まず、弊社に相談を頂く。

サポート内容

  • 早急に、予算や業務上必要とされる各種条件に合致する移転先候補を選定し、物件視察を実施。
  • 賃料や不動産税などのランニングコストと、内装設計・施工関連やオフィス家具などの初期費用、それぞれの見積もりを社内検討用資料として作成し提供。これにより、同社上層部の中で、総合的に判断すると、独自にオフィスを構えることがよりメリットが大きいことが明確になる。
  • 入居日の遅れが許されない状況を考慮し、確実に施工日程を約束出来るよう、テナント側が設計・施工を進めることを同社に提案し、業者を紹介。契約交渉と同時並行でオフィスレイアウトの検証や、工事申請用設計・施工図の作成を可能にした。

成果

  • 初期段階から顧客ニーズと状況を踏まえて契約交渉した結果、賃料相場の高いエリアへの移転にもかかわらず、賃料をサブリース時と同等に抑えることを実現。
  • 内装施工が既に完成しており、一部のみを変更すれば同社の求めるオフィスレイアウトとして利用出来るスペースを選定・紹介。施工期間を短縮して入居予定日を厳守しただけでなく、当初の見積もりから内装施工関連費用を半分以下に抑えることに貢献。
  • 独自のオフィスを持つ事で、ビジネス拡大時の人員増に対して、柔軟且つ迅速な対応が可能になるという同社の目的を達成。加えて、従業員の士気向上という思わぬ副産物を生み出す結果に繋がった。
Case Study 2 ビジネス拡大に合わせたオフィス拡張移転

顧客状況

  • ビジネスが好調であることから、近い将来の人員増に備えて、オフィスの拡張を検討していたB社。既存オフィスは2フロアに分かれており、業務効率という点で改善の余地があった。
  • 同社は、問題が発生しても早急に対処しようとしないオフィスビルのマネジメントにも大きな不満を抱えており、移転を強く望む声が社内から出ていた。
  • 米系商業不動産会社と比較検討した結果、日系企業特有のニーズや決裁ルールを理解し、日本本社に稟議を通すための資料作りも全面的にサポートする弊社に、移転先探しを一任することを決断。

サポート内容

  • 同社の社長自らが移転プロジェクトの陣頭指揮を取る中、本社承認用の市場データや日程・予算表の提供から、同社社内弁護士と連携しての賃貸借契約書の原稿レビューまで、全面的にサポートすることで業務負荷を大幅に削減。
  • 1フロアにオフィススペースが収まる点だけでなく、ビルのマネジメントや設備の信頼性も踏まえて、物件を選定・紹介。
  • 時間に猶予がある状況を考慮し、費用を削減するために、内装設計・施工関連業務は全てオーナー側が実施することを条件に交渉。弊社は施工を管理するプロジェクトマネージャーを紹介。

成果

  • 移転先となったビル内の他テナントの契約面積等を調査した結果、同社は大型テナント(借主)になることが判明。この点をレバレッジとして交渉した結果、オフィスのクオリティを上げたにもかかわらず、約17%の賃料単価削減を実現。
  • 内装設計・施工関連業務を全てオーナーが実施した結果、総額100,000ドル以上の初期費用削減に貢献。
  • 従業員の労働環境を改善したことで業務効率が向上した。経費削減も実現したことで、日本本社と現地拠点の両者にとって、非常に満足行く結果になった。
Case Study 2 契約期間中のレイアウト変更と、ビル内での拡張移転

顧客状況

  • リーマン・ショック直前に既存オフィスへ移転したC社。当時の高騰する賃料相場の中、出来る限りの経費負担を抑えるため、将来の事業計画を盛り込んだ拡張余地のあるオフィススペースを賃貸しなかった。
  • リーマン・ショックの数年後、ビジネスは順調に回復。オフィスの契約期限を3年以上残す段階で、現状のレイアウトでは今後見込んでいる増員に対応する余地はなくなった。
  • 普段より駐在員の住宅斡旋など、企業同士の関係で継続的に同社をサポートしていた弊社に相談が寄せられた。

サポート内容

  • 応急処置として、オフィス内の倉庫を取り壊し、執務スペースとして利用するレイアウト変更を提案。ワークステーション2つ分の追加スペースを確保。
  • 約1年後、更なる増員の必要に迫られたため、契約期間中のビル内での拡張移転を提案。
  • 同時に賃料や共益費などのランニングコストや、弁護士やオフィス家具などの初期費用、それぞれの見積もりを日本本社内で稟議を通すための資料として作成し提供。
  • 移転費用を削減するために、内装設計・施工関連業務はオーナーが実施する条件で交渉。施工を管理するプロジェクトマネージャーを紹介。

成果

  • これまでの同社の優良テナント実績をレバレッジにしつつ、市場相場を踏まえてオーナーと交渉した結果、賃料単価を約22%削減することに成功。
  • ビルの標準内装材を出来るだけ活用するようにアドバイスし、大幅な内装施工関連費用の削減を実現。
  • 契約期間中に、オフィスのレイアウト変更の提案からビル内拡張移転に至るまで、「社外不動産部」的な立場から継続的にサポート。経営プランに基づく不動産プランを迅速且つ的確に策定・実行することで、同社はリーマン・ショック前から、人員だけでなく米国での売り上げの倍増を達成した。
Case Study 2 大幅な経費削減を実現した契約更新

顧客状況

  • 日本本社から、なるべく早くオフィス関連の経費を削減するよう指示を受けたD社。しかし、賃貸契約期間が残っていたため、移転することも出来ずに悩んでいた。
  • 少数精鋭でオペレーションする現地事務所としては、オフィスに関する不満は特になかった。そのため、大きな業務負荷と長い時間が掛かる賃料相場の低いエリアへの移転には、どちらかと言うと消極的だった。
  • そうした状況の中、長年にわたり住宅関連で信頼関係を築いていた弊社に相談を頂いた。

サポート内容

  • 賃料の上昇傾向が今後も継続すると予測出来たため、契約期限の2年前に前倒しして契約更新をオーナー側へ打診。しかし、オーナーからは約8.5%の賃料上昇という回答が戻って来た。当時のマーケット動向を考慮して、一旦前倒し更新を中止するよう同社に提案。
  • 再度交渉を開始した際には、現地事務所の契約更新を優先する意思を尊重しながらも、移転を検討する重要性を説明。同エリア内の賃料相場を把握頂くために物件視察も実施。
  • 既存オフィスと有力な移転候補先、それぞれのオプションに対する賃料、内装設計・施工関連、引越しなどの日本本社提出用の比較検討資料を作成。費用と手間を総合的に判断し、移転するよりも契約更新する方が、よりメリットが大きいことが明確となる。

成果

  • 最初の交渉から1年後に、再度オーナー側と契約期限時の更新交渉を実施。移転の可能性を示唆して交渉を進めた結果、前倒し更新時の賃料提示より16%下げた額を引き出すことに成功。日本本社が求める経費削減と、現地事務所が望む契約更新の両方を実現。
  • オーナーの全額費用負担で、オフィスロビーの内装材改装を実施する条件を盛り込むことにも成功。この結果、オフィス全体のクォリティーが一段と上昇した。
  • 契約更新後、オフィスご担当者の引継ぎ期間が1週間しかなかったため、賃貸借契約書の解説など、新規担当者への引継ぎサポートを実施。
  • 契約期間中も総合不動産サービスの一環として、オフィス関連の問題が発生する度に継続的にサポートを提供する。