リダック商業不動産

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ブローカー選定から入居まで ~ 日程・予算の策定

※商業不動産には、オフィス、店舗、倉庫など様々な物件タイプがあり、それぞれ物件選定や契約交渉のポイントが異なります。
   ここではオフィスを例に挙げて、ブローカー選定から入居までの流れをご説明致します。


ブローカー選定 契約交渉・締結 エリア・物件の絞り込み 内装設計・施行

日程・予算は、通常、経営・事業プランを検討する段階で概要を定め、実行する段階でより具体的に精度を高めて策定します。米国での商慣習や様々な要素を考慮し、日本では想像し難い事態が発生しても対応出来るよう、余裕を持って日程と予算を組むことがプロジェクトを成功に導く秘訣です。

日程の目安

選択する候補スペースの原状や規模にもよりますが、契約交渉開始から入居までは、一般的に6~12ヶ月程度掛かります。先ず、プロポーザルと呼ばれる書面を用いての主要条件交渉、次に弁護士(地域によっては顧客企業内の法務部)による賃貸借契約書の交渉・文言調整に、それぞれ1~3ヶ月、計2~6ヶ月程度を要します。

賃貸借契約書の締結後は、工事申請・承認を経てから内装工事の施工開始となります。工事規模にもよりますが、契約締結から内装工事完了までには、更に3~6ヶ月程度掛かることが一般的です。

また、意外な落とし穴は社内決裁に掛かる時間です。社内決裁がタイムリーに下りないことは、オフィス開設時期の遅延要因に繋がりかねません。加えて米国では、日本と比較して計画通りに進まない事態が多く発生するため、これらのリスクを踏まえた上で、余裕を持った日程を策定することが重要になります。

予算の目安

オフィスの賃貸借契約書の締結と設営には、弁護士、敷金、内装設計・施工、IT/電話/AV/セキュリティシステム回線の敷設、家具・電化製品の購入、引越しなど、様々な費用が掛かります。いたずらに各費用を節約すべく最も低い見積りを提示した業者を無条件で採用したり、激しい値下げ交渉をしたりすることは、米国ではトラブルの元になる可能性が高まります。また、当初の見積もり以上に費用が掛かることも多く見受けられます。そのため、米国や各地域の商慣習や相場を踏まえつつ、ゆとりを持った予算を策定することが重要です。

弊社では、長年の経験と実績を活かし、日系企業の日本本社と米国内拠点の決裁ルールや当地の商慣習を照らし合わせた上で、どのタイミングでどういった日程・予算を策定する必要があるのかをアドバイス致します。また、商業不動産に関する各種データや日程・予算表など、オフィスご担当者が社内で稟議を通すための資料作りもサポート致します。