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ブローカー選定から入居まで ~ エリア・物件の絞込み

※商業不動産には、オフィス、店舗、倉庫など様々な物件タイプがあり、それぞれ物件選定や契約交渉のポイントが異なります。
   ここではオフィスを例に挙げて、ブローカー選定から入居までの流れをご説明致します。


ブローカー選定 日程・予算の策定 契約交渉・締結 内装設計・施行

エリア・物件の絞込みでは、事前に幅広く情報を収集すると共に、実際に視察を実施し、雰囲気や相場感などを掴まれてから判断することが大切です。また、物件視察の前に後述の必要要件を整理しておくと、より効率的に視察し、ニーズに合った最適なエリア・物件を絞り込むことが可能です。

候補エリア選定のポイント

* 拠点開設の目的や事業イメージとの整合性
* エリア毎のマーケット動向、予算のイメージ
* 交通の利便性(通勤・出張)
* 取引先企業・競合他社の所在地
* 周辺環境、安全性

候補物件・オフィススペース選定のポイント

* ビルのイメージ、設備、サービス
* ビルの立地、周辺環境
* ビルオーナーの信用度
* スペースの用途との適合性
* 契約条件の妥当性

必要要件の整理

物件視察前には、オフィス内に必要なワークステーション、個室、会議室、倉庫、キッチンなどのサイズや個数を整理します。その際、将来の事業計画を盛り込み、ゆとりを持って目安となる実効面積を設定することが重要です。

契約面積と実効面積

米国の賃貸オフィスでは、一般的に契約面積と実効面積が異なります。テナントが、オフィス内で実際に使用出来るスペースを実効面積(Usable Square Feet)と呼びます。これに対して、ビル全体に対するテナントの面積占有率に応じて各物件の共有エリアの面積(ロビー、廊下、エレベーターなど)を案分し、実効面積に加えたものを契約面積(Rentable Square Feet)と呼びます。年間賃料は「契約面積×1 スクエアフィート当たりの基本賃料」(1スクエアフィート=0.093平方メートル)で定められます。契約面積と実効面積の差はロスファクター(Loss Factor)と呼ばれ、その数値はエリアや物件タイプにより15~50%と大きく異なります。つまり、同じ契約面積のスペースでも、エリアや物件タイプによって、オフィス内で使用可能な実効面積が異なることになります。


●同じ契約面積でも、エリアや物件タイプによってオフィス内で使用可能な実効面積は異なります。
●オーナーは契約面積を基にテナントへの賃料を請求します。(年間賃料=契約面積x1スクエアフィート当たりの基本賃料)

弊社では全米8拠点のネットワークを活かして、米国内での地域の絞込み段階からサポート致します。また、選定された地域内の商業不動産マーケット動向の分析や、日系同業他社や取引先企業の立地調査に加えて、弊社住宅部門と連携し従業員の通勤利便性も踏まえて、総合的にエリア選定をサポート致します。

物件の絞込み段階では、日系企業特有のオフィスレイアウトのニーズを踏まえて、ロスファクターを考慮し、顧客にとって必要な契約面積を分析した上で候補スペースをご紹介致します。物件視察後は、設計士と連携することで、早急に顧客のご希望のレイアウトが有力な候補スペース内で成り立つかを検証し、賃料、電気代、共益費などのランニングコストのシミュレーションを提供するなど、総合的にオフィススペースの選定をサポート致します。