リダック商業不動産

English
ホーム > コンサルティング > ケーススタディ
Case Study 1米国本社候補地の分析と決定

米系同業社買収をきっかけに米国本社の立ち上げプロジェクトを密かに発足させたE社。進出地域や本社機能といったビジネスの方向性が明確になる検討段階から、弊社はサポートを開始した。

日本本社からのプロジェクトチーム渡米に合わせ、進出候補地であった3都市を順に、希望条件に沿った候補物件の視察を実施。視察時には、弊社各拠点の担当者が、その地域における商慣習や賃料相場を解説。併せて、各地の市場データ、日系企業と米系同業他社の所在地マップといった社内検討用の資料を作成し提供。また、弊社住宅部門と連携し、日系駐在員の住宅事情や居住エリア情報も提供した。

プロジェクトチームからの報告を受けた本社役員が、本社機能を鑑みて進出地域の絞込みを実施。役員の渡米に合わせて、進出地域内の候補物件視察を再度実施し、米国本社として相応しいオフィスビルとスペースの選別をサポートした。オフィススペース決定後は、契約交渉、内装設計・施工を総合的にサポートし、迅速且つスムーズに同社の米国本社立ち上げを実現した。


解説

M & Aや既存オペーレーションの再編、新規進出といった場面では、商業不動産領域での対応が必須となります。効率的且つ効果的に計画を遂行するためには、商業不動産の専門知識が不可欠です。

今回のE社のように複数の進出候補地がある場合、それぞれの地域での商業不動産の特性をリサーチする必要があります。弊社では全米8拠点のネットワークを活かすことで、米国内での地域の絞込みといった検討段階からサポートすることが可能です。また、商業不動産だけでなく、住宅部門と連携することで、駐在員の通勤利便性も踏まえた上で、総合的にエリア選定をお手伝い致します。

また、今回のようにM & Aに伴う本社立ち上げのような極秘裏で調査・検討を進める必要がある場面でも、弊社では日頃から機密情報管理を徹底し、情報の取り扱いには細心の注意を払う体制を整えているため、安心してご相談頂けます。

Case Study 1M & A後のアセットマネジメント

米系企業を買収することで、オペレーションの合理化を実行したF社。買収した企業は大型ビルを保有しており、そこに外部のテナントを入れる必要になったため、同社はオーナーとして保有物件を管理・運営する必要性に迫られていた。

相談が受けた弊社は、遠隔地における管理会社の採用・監督や、月例収支報告書の作成などを通じて、弊社が同社保有ビルの管理・運営業務を代行するアセットマネジメントを提案。同社上層部は、当初、提案内容の真価を理解していなかったが、会計士や弁護士といった専門家からの勧めもあり、アセットマネジメントを活用することに至った。

定期点検・メンテナンスの実施や月例収支報告書の作成など、適切な期中管理を提供。また数年後、同社は買収した企業内で大規模なリストラを断行する必要に迫られたが、長期にわたるアセットマネジメントを通じて的確な資産価値を維持していたことから、好条件でのビル売却を実現した。

解説

一般的に、企業が保有、あるいは賃貸する全ての不動産(CRE:Corporate Real Estate)は、経営効率、企業価値の向上を図るために、オペレーション上非常に重要な地位を占めています。しかしながら、CREの規模が大きくなるにつれて管理・運営上の判断がより複雑になるため、不動産が本業ではない企業にとっては、CREを積極的に活用し、その資産価値を維持・向上するために、適切なプロフェッショナルに業務委託することが重要になります。

弊社は、商業用ビルや住宅用アパート、倉庫施設、ホテルなど、全米各地の様々なタイプの不動産を800以上管理・運営して来た実績があります。月例収支報告書の作成や、資産評価の鑑定など、CRE運営・管理代行業務を通じて、日系企業に優れたアセットマネジメントを提供しています。

また、アセットマネジメントを通じて普段から顧客の状況やニーズを把握しているため、将来の保有不動産売却時など、迅速且つ綿密な分析が求められる際に、商業不動産のプロフェッショナルとして、的確に顧客をサポートすることが可能です。

Case Study 1契約期間中のレイアウト変更と、ビル内での拡張移転

急な増員に伴い、オフィスを拡張する必要に迫られていたG社。

相談を受け、弊社は増員数とオフィスの現状を分析。その上で「レイアウト変更」と「ビル内での拡張移転」の2つの選択肢を提示。それぞれのプランの具体的な日程と予算見積もりを提供した上で、ここではレイアウト変更が同社にとってより最適であると提案。内装設計業者を紹介し、経費を最小限に抑えることに成功。

数年後、再度同社より相談を受けた際は大幅な増員であったため、同ビル内でオフィススペースを拡張移転するプランを提案し、その実行を全面的にサポートした。

解説

一般的に商業不動産ブローカーにとって、レイアウト変更のみでは収入には結び付きません。しかし、弊社は総合不動産サービス会社として、顧客にとっての最適なソリューションを考え、提案致します。

当初相談を受けた際は、顧客視点で見るとレイアウト変更で対応することが最適であると判断出来たため、そのようにアドバイスし、内装設計業者を紹介致しました。

数年後の大幅な増員時には、既存オフィススペースをサブリース(転賃)し、顧客に他のビルへ移転して頂いたほうが、弊社の手数料収入が大幅に増えることは確かです。しかし、このケースでも顧客の視点に立つと、移転関連費用がより少なく済む、同ビル内での拡張移転が最適と判断し提案致しました。

このように弊社は、在米日系企業の「社外不動産部」として、経営・事業プランに基づく不動産プランの策定にあたり、顧客にとっての最適なソリューションを提案し、その実行を全面的にサポートしています。

Case Study 1賃貸借契約書の分析

ベテラン駐在員が、長年にわたってテナント専任ブローカーや弁護士を利用せずに、自力でオフィスの契約更新を行って来たH社。その駐在員が帰任したため、後任の担当者へ引き継がれたが、契約内容は十分に伝わっていなかった。

別件で問い合わせを頂いた際に同社の状況を聞き、念の為、弊社で賃貸借契約書とこれまでの契約更新時の覚書を確認することを提案。その結果、オーナーの都合で一定の契約期間が過ぎるとその後はいつでも解約可能というテナントにとって非常に不利な条件が、最新の覚書内に入っていることが判明。

弊社からは同社に対して、通常よりも早めに契約更新することを提案。
オーナーとの交渉の結果、新たに締結した契約更新の覚書内からは、この解約条項を削除することに成功した。

解説

日系企業の中には、契約更新時にオーナー側からの申し出に応じる形で、テナント専任ブローカーを立てずに直接オーナー側と交渉されるケースが見受けられます。

今回は、長年にわたり、テナント専任ブローカーと弁護士を利用せずに契約更新されていたため、現地の商慣習上では滅多に見られない、テナントにとって不利な条件を受け入れてしまっていたケースです。

オフィスの賃貸借契約書内の条件は非常に多岐に渡るため、日系企業の利益を守るためにも、商業不動産のプロフェッショナルを活用することをお勧め致します。一部例外はありますが、契約更新時もテナント専任ブローカーへの仲介手数料はオーナーが負担するため、日系企業には負担して頂く必要はありません。

Case Study 1請求書内容の確認

弊社が米国拠点の新規開設をサポートしたI社。契約締結から1年が経過した頃に、オーナー側から届いた請求書に関して相談を頂いた。

請求書とその添付書類を預からせて頂き、内容を分析したところ、賃貸借契約書上で合意している条件とは異なる計算式で、不動産税のテナント負担額が算出されていたため、本来支払うべき金額の5倍以上を支払い済みであることが判明。

オーナーとの交渉の結果、過剰支払い分を翌月以降の賃料と相殺することで合意した。

解説

米国の商慣習上、テナントの不動産税や共益費は、契約締結時に基準年を定めて、翌年以降の上昇分をビル全体に対するテナントの面積占有率に応じて負担額を定める契約形態が一般的です。

算出方法が複雑なため、日系企業は請求額を確認されても誤りに気づかないまま過剰支払いされてしまうケースが見受けられます。こうしたケースでは、不思議とオーナーにとって不利になるような誤りが発生することは殆どありません。

弊社では、契約期間中にこうした事態が発生しても安心頂ける様、継続して顧客をサポートしています。